Calculadora de rentabilidad de un alquiler
La rentabilidad bruta que anuncian los anuncios sale de dividir dos números. La neta cuenta los gastos, la reforma y los meses vacíos, y suele ser bastante más baja.
Tus datos
Resultado
- Alquiler cobrado8.800 €79,3 %
- Gastos anuales1.500 €13,5 %
- Meses vacíos800 €7,2 %
- Rentabilidad bruta
- 6,40 %
- Te queda al mes
- 608,33 €
- Beneficio anual antes de impuestos
- 7.300 €
- Inversión total
- 165.000 €
- De gastos de compra
- 15.000 €
- Años para recuperar la inversión
- 22,6
Qué damos por supuesto
- La bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra, sin descontar nada. Es la cifra que se usa en los anuncios.
- La neta divide el beneficio real entre la inversión total, incluidos gastos de compra y reforma. Es la que importa.
- No se descuentan impuestos: el alquiler tributa en el IRPF y hay reducciones que dependen de tu caso.
- No se contempla la financiación. Con hipoteca, la rentabilidad sobre el capital aportado cambia por completo.
- No se contempla la revalorización de la vivienda, que puede ser la mayor parte del retorno real.
Cómo se calcula
La rentabilidad bruta es una división simple:
bruta = alquiler anual ÷ precio de compra × 100
Es la que se anuncia porque siempre sale bonita. La neta es honesta:
neta = (alquiler cobrado − gastos anuales) ÷ (precio + gastos de compra + reforma) × 100
Cambian dos cosas y las dos restan: el denominador crece porque comprar cuesta más que el precio, y el numerador baja por los gastos y los meses vacíos.
Los meses vacíos
Es la variable que más gente ignora y la que más pesa. Un mes vacío al año se lleva el 8 % de tus ingresos. Entre inquilinos casi siempre hay hueco: pintar, enseñar el piso, firmar. Poner cero es hacerse trampas al solitario.
Un ejemplo
Un piso de 150.000 € con un 10 % de gastos, alquilado a 800 €, con 1.500 € de gastos anuales y un mes vacío: la bruta es del 6,4 % pero la neta baja al 4,42 %. Y eso todavía antes de impuestos.
Preguntas frecuentes
¿Por qué la neta baja tanto respecto a la bruta?
Por dos motivos a la vez: la inversión real es mayor que el precio (gastos y reforma) y el ingreso real es menor que el alquiler anunciado (gastos y meses vacíos). Cada uno se lleva su parte.
¿Y si compro con hipoteca?
Cambia mucho. La rentabilidad sobre el capital que pones tú puede ser más alta por el apalancamiento, pero también asumes el riesgo de la cuota. Esta herramienta calcula la rentabilidad de la inversión, no la de tu capital apalancado.
¿Cuenta la subida de precio de la vivienda?
No. Solo el rendimiento del alquiler. La revalorización puede ser importante, pero es una expectativa, no un ingreso; mezclarlas hace que los números parezcan mejores de lo que son.
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Actualizado el 2026-08-26. Los cálculos se ejecutan en tu navegador; los datos que introduces no se envían a ningún servidor.